Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) tengah menggodok skema pembiayaan baru untuk kepemilikan rumah agar lebih terjangkau yakni dengan staircasing ownership. Skema ini sudah banyak dilakukan di luar negeri. Bagaimana caranya?
Skema pembiayaan baru untuk kepemilikan rumah ini dengan cara membagi cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau staircasing ownership. Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur dan Perumahan PUPR Herry Trisaputra Zuna menyebut skema ini memungkinkan masyarakat untuk mencicil kepemilikan properti dengan harga lebih murah.
“Konsep pembiayaan tersebut berbentuk share equity di mana kepemilikan rumah di bagi menjadi dua. Umumnya skema pembiayaan ini diperuntukkan bagi hunian vertikal. Jadi KPR-nya kita bagi, pertama KPR-nya 25 persen. Sehingga cicilan KPR-nya 25 persen dari harga yang semula, tetapi 75 persennya harus sewa,” kata Herry, Selasa (4/10/2022).
Dia menjelaskan dalam skema staircasing ownership, calon pemilik rumah membayar cicilan dengan lebih rendah namun harus membayar sewa kepada penjual rumah atau pengembang. Dalam hal ini skema staircasing ownership menggunakan konsep share to equity. Di mana kepemilikan rumah dibagi menjadi dua antara calon pemilik rumah dan penjual rumah selama masa cicilan berlangsung.
“Produknya dimodifikasi dengan cara berjenjang, pembiayaan bertahap. Jadi dengan share ownership sehingga KPR tidak langsung 100 persen, tapi dibagi menjadi beberapa bagian,” jelasnya.
Untuk Berbagai Kalangan
Staircasing ownership diharapkan lebih menjawab tantangan dalam kepemilikan rumah. Tujuan utamanya untuk membuat para penerima manfaat mampu mencicil dan bisa dimanfaatkan oleh warga berpendapatan tetap maupun tidak. Dengan staircasing ownership diharapkan dapat menjadi skema KPR yang menjangkau berbagai kalangan agar lebih leluasa mendapatkan hunian layak.
Dari sisi skema itu terbuka untuk penghasilan tetap dan tidak tetap. Namun, pihak perbankan dalam hal ini pun akan mengetatkan penilaian kemampuan pembayaran. Untuk penghasilan tidak tetap biasanya bank memiliki cara-cara sendiri bagaimana mereka menilai seseorang itu mampu atau tidak.
Skema pembiayaan baru ini dirancang untuk memperlancar pembangunan rumah terjangkau secara masif dan dapat diterima oleh target yang tepat, khususnya Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sebagai informasi, data BPS 2021 mencatat backlog 12,7 juta yang belum punya rumah.
Namun, pertumbuhan orang yang berkeluarga baru itu sekitar 600 ribuan setiap tahun. Sementara itu, PUPR dalam hal ini memberikan subsidi perumahan berupa FLPP, BP Tapera, RPJMN target rusun 1 juta unit, dan KPBU targetnya 15.000 namun masih piloting.
Dikutip dari laman resmi Kementerian PUPR, terkait dengan skema staircasing ownership, bahwa tenor untuk skema dimaksud adalah 30 tahun, tapi akan membagi menjadi 10 tahun pertama dengan suku bunga flat, lalu 10 tahun kedua dan 10 tahun ketiga dengan pengurangan suku bunga. “Hal ini sedang kita uji, masyarakat nanti membayar dari sepertiga gajinya,” kata Herry.
Adapun, sasaran dari Staircasing Ownership adalah Masyarakat yang berada pada Desil 4 yaitu masyarakat dengan penghasilan sekitar Rp3,8 juta-Rp3,9 juta, Desil 5 masyarakat dengan penghasilan sekitar Rp4 juta-Rp4,6 juta dan Desil 6 masyarakat dengan penghasilan sekitar Rp4,7 juta-Rp5,6 juta.
Pelaksanaan di Banyak Negara
Penggunaan metode staircasing dalam kepemilikan rumah sudah banyak dilakukan di banyak negara. Salah satunya di Inggris. Dengan cara ini, warga dapat membeli lebih banyak saham atau kepemilikan rumah setelah menjadi pemiliknya. Ini dikenal sebagai ‘staircasing‘. Ketika Anda membeli lebih banyak saham, Anda akan membayar sewa lebih sedikit. Jadi jumlah sewa yang dibayar akan didasarkan pada bagian kepemilikan.
Warga yang menggunakan fasilitas ini biasanya dapat membeli saham 10 persen atau lebih setiap saat. Beberapa pengembang hanya mengizinkan Anda membeli saham 25 persen atau lebih. Beberapa perusahaan lain memungkinkan Anda untuk membeli saham 5 persen atau lebih.
Anda biasanya dapat membeli saham atau menambah kepemilikan kapan saja. Untuk beberapa perumahan, mungkin perlu menunggu beberapa saat setelah membeli rumah. Biaya penambahan persentase kepemilikan akan tergantung pada berapa nilai rumah saat Anda ingin membeli saham tersebut. Pemilik atau pengembang akan memberi tahu Anda harga saham setelah penilaian. Pengembang dapat membebankan biaya administrasi setiap kali Anda membeli saham sebesar 5 persen atau lebih.
Cara pembelian rumah seperti ini memungkinkan Anda untuk secara bertahap memiliki rumah. Anda mungkin dapat menggunakan staircasing untuk membeli 100 persen rumah Anda. Ada beberapa alasan mengapa teknik ini menarik. Bagi banyak orang, metode kepemilikan properti ini dapat menjadi batu loncatan untuk memiliki rumah. Lama-lama dari menyewa kemudian menjadi memiliki properti.
Manfaat lainnya adalah Anda mengeluarkan dana lebih sedikit. Jika melakukan staircasing untuk memiliki 100 persen rumah, Anda akan bisa mendapatkan KPR yang cenderung lebih murah. Dengan mengurangi persentase properti yang Anda sewa dari perusahaan perumahan, Anda juga akan memotong tagihan sewa bulanan. Pembayaran hipotek akan naik, tetapi tidak akan bergantung pada biaya sewa yang terus meningkat.
Metode kepemilikan bersama seperti ini juga lebih disukai daripada menyewa, karena bagian dari rumah yang Anda miliki akan bertambah nilainya jika harga properti naik. Semakin banyak kepemilikan saham rumah yang Anda miliki, semakin besar manfaat yang akan Anda peroleh jika nilainya meningkat. Jika melakukan staircasing untuk memiliki 100 persen rumah, Anda akan bisa mendapatkan KPR yang cenderung lebih murah.
Bagaimana jika hendak menjual rumah? Di beberapa negara jika memiliki 100 persen properti Anda dan ketika ingin menjual properti kepemilikan bersama, Anda bisa menjualnya di pasar terbuka. Namun, jika properti Anda masih merupakan hak sewa, mungkin masih harus menawarkannya kembali ke pengembang perumahan terlebih dahulu. Jika Anda memiliki kurang dari 100 persen, pengembang perumahan perlu mencari seseorang untuk membeli bagian kepemilikan dari properti Anda.
Namun perlu Anda pertimbangkan jika belum memiliki 100 persen properti, Anda adalah penyewa di mata hukum. Artinya bisa berarti kehilangan properti dan uang yang Anda masukkan ke dalamnya jika tidak membayar sewa.
Kepemilikan rumah dengan metode ini di Indonesia dimungkinkan diterapkan dengan mengadaptasi akad syariah Musyarakah Mutanaqishah (MMQ). Masih perlu banyak dilakukan pembahasan staircasing ownership dari bank pelaksana, pembahasan aspek legal, dukungan pemerintah untuk perbankan, kelayakan kredit, dan juga hal lainnya yang terkait dengan para pihak sektor perumahan sebelum program ini dijalankan. Kita tunggu saja!
Beri Komentar (menggunakan Facebook)